Art. 245 — Imposizione sostitutiva sulla rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola (articolo 7 legge 28 dicembre 2001, n. 448)

Entro il 30 novembre di ciascun anno i contribuenti possono optare, ai fini dell'applicazione dell'articolo 76, comma 1, lettere a) e b), per l'applicazione dell'imposta sostitutiva di cui al presente articolo relativamente ai terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio dello stesso anno. A seguito dell'opzione, nella determinazione delle relative plusvalenze è assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore del terreno al 1° gennaio dell'anno di esercizio dell'opzione, determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l'articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

L'imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 18 per cento del valore determinato a norma del comma 1 ed è versata, con le modalità previste dagli articoli 3, commi da 1 a 3 e da 5 a 9, 7, commi da 1 a 8, 8, 9, commi da 1 a 4, 12, 13, 14 e 18 del testo unico in materia di versamenti e di riscossione di cui al decreto legislativo 24 marzo 2025, n. 33, entro il 30 novembre dell'anno di esercizio dell'opzione.

L'imposta sostitutiva può essere rateizzata fino al massimo di tre rate annuali di pari importo a partire dalla predetta data del 30 novembre. Sull'importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.

La perizia, unitamente ai dati identificativi dell'estensore della perizia e al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonché alle ricevute di versamento dell'imposta sostitutiva, è conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell'Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 novembre di cui al comma 2.

Il costo per la relazione giurata di stima è portato in aumento del valore di acquisto del terreno edificabile e con destinazione agricola nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto ed è rimasto a carico del contribuente.

La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale.

Spiegazione

Chi possiede un terreno edificabile o agricolo il 1° gennaio può scegliere, entro il 30 novembre dello stesso anno, di rideterminarne il valore fiscale. Il valore deve risultare da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato; su tale valore si paga un’imposta sostitutiva del 18%, entro il 30 novembre. Il pagamento può essere suddiviso in un massimo di tre rate annuali, con interessi del 3% sulle rate successive alla prima. Il valore rideterminato è usato per calcolare le plusvalenze e costituisce un riferimento minimo anche per alcune altre imposte.

Perché esiste questa norma

La norma consente di aggiornare il valore fiscale del terreno rispetto al costo originario, così da determinare le eventuali plusvalenze sulla base di una stima attuale. In cambio di un’imposta sostitutiva, offre un criterio di valore verificabile e limita l’incertezza nella determinazione della base imponibile.

Domande frequenti

Posso avvalermi della rideterminazione se acquisto il terreno dopo il 1° gennaio?

No. La norma riguarda i terreni che il contribuente possiede il 1° gennaio dell’anno in cui esercita l’opzione.

Chi può redigere la perizia e quando deve essere pronta?

Deve redigerla e giurarla entro il 30 novembre un professionista appartenente a una delle categorie indicate dalla norma, come un ingegnere, un geometra o un dottore agronomo.

Quanto si paga e posso rateizzare?

L’imposta è pari al 18% del valore stimato. Si può pagare in un’unica soluzione oppure in un massimo di tre rate annuali di pari importo; sulle successive alla prima si applicano interessi annui del 3%.

Devo inviare subito la perizia all’Amministrazione finanziaria?

La perizia, i dati dell’estensore e del titolare del terreno e le ricevute dei versamenti vanno conservati ed esibiti o trasmessi se richiesti dall’Amministrazione finanziaria.

Il costo della perizia incide sul valore fiscale del terreno?

Sì, può aumentarlo nella misura in cui la spesa è stata effettivamente sostenuta ed è rimasta a carico del contribuente.