Art. 244 — Imposizione sostitutiva sulle plusvalenze da cessioni di immobili (articolo 1, commi 496 e 498, legge 23 dicembre 2005, n. 266; articolo 1, commi 65 e 66, legge 30 dicembre 2023, n. 213)
In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 76, comma 1, lettera b), sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al primo periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.
I contribuenti che si avvalgono delle disposizioni di cui al comma 1 e all'articolo 299, comma 10, del testo unico delle disposizioni legislative in materia di adempimenti e accertamento, sono esclusi dai controlli di cui all'articolo 1, comma 495, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, e nei loro confronti non trovano applicazione le disposizioni di cui agli articoli 253, comma 3, e 299, comma 1, del testo unico delle disposizioni legislative in materia di adempimenti e accertamento. Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo ....
Alle plusvalenze realizzate ai sensi dell'articolo 76, comma 1, lettera c), si può applicare l'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito di cui al comma 1, con le modalità ivi previste.
Le disposizioni di cui all'articolo 76, comma 1, lettera c), si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
Spiegazione
Chi vende a pagamento un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni può chiedere al notaio di applicare sulla plusvalenza un’imposta sostitutiva del 26%. Il notaio calcola e versa l’imposta, usando la somma messa a disposizione dal venditore, e comunica i dati della vendita all’Agenzia delle entrate. La norma consente questa scelta anche per le plusvalenze indicate dall’articolo 76, comma 1, lettera c); per queste cessioni la disciplina vale dal 1° gennaio 2024. Se viene nascosto, anche solo in parte, il prezzo pattuito, le imposte si calcolano sull’intero corrispettivo.
Perché esiste questa norma
La norma offre al venditore un modo alternativo e semplificato per assoggettare a imposta la plusvalenza, affidando al notaio il versamento e la comunicazione dei dati. Al tempo stesso, collega alcuni benefici fiscali alla trasparenza sul prezzo effettivamente pattuito.
Domande frequenti
Se vendo un immobile comprato quattro anni fa, posso scegliere l’imposta del 26%?
Sì, se la vendita è a titolo oneroso e chiedi al notaio di applicare il regime al momento della cessione. L’imposta si applica alla plusvalenza, non all’intero prezzo, salvo che sia stato occultato parte del corrispettivo.
Devo versare personalmente l’imposta sostitutiva?
Se scegli questo regime, provvede il notaio ad applicarla e versarla, ricevendo da te la somma necessaria. Il notaio comunica inoltre i dati della cessione all’Agenzia delle entrate.
La regola vale anche per una plusvalenza diversa da quella su un immobile venduto entro cinque anni?
La norma estende la possibilità di scegliere l’imposta sostitutiva anche alle plusvalenze indicate dall’articolo 76, comma 1, lettera c). Per queste cessioni, la disciplina si applica a quelle effettuate dal 1° gennaio 2024.
Che cosa succede se nel rogito dichiaro un prezzo inferiore a quello realmente concordato?
Se viene occultata anche solo una parte del corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo concordato.
Scegliendo questo regime sono escluso dai controlli?
La norma esclude dai controlli e da alcune disposizioni i contribuenti che si avvalgono del regime previsto qui e di quello richiamato dall’articolo 299, comma 10, del testo unico indicato. Non estende l’esclusione a chi non si avvale di tali regimi.