È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.
In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto.
Spiegazione
Una clausola che riduce la durata legale della locazione o impone al conduttore un canone o un altro vantaggio per il locatore contrario alla legge è nulla. Se ha pagato somme vietate o eccedenti i limiti, il conduttore può chiederne la restituzione entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. Per le locazioni non abitative con canone annuo superiore a 250.000 euro, le parti possono invece concordare condizioni diverse, purché l’immobile non sia qualificato di interesse storico con provvedimento regionale o comunale; il contratto deve essere scritto.
Perché esiste questa norma
La norma protegge il conduttore da accordi che eludono le garanzie legali e gli consente di recuperare quanto pagato indebitamente. Per locazioni non abitative di valore elevato riconosce una maggiore libertà negoziale, escludendo gli immobili qualificati di interesse storico e richiedendo la forma scritta.
Domande frequenti
Nel contratto il canone è più alto di quello consentito dalla legge: devo pagarlo?
La clausola che attribuisce al locatore un canone contrario ai limiti previsti dalla legge è nulla. Se hai già versato somme non dovute, puoi chiederne la restituzione entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
Entro quando posso chiedere indietro le somme pagate in eccesso?
L’azione può essere proposta fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato.
Il proprietario può farmi rinunciare alla durata legale della locazione?
È nulla la pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto.
Per un locale commerciale con canone annuo superiore a 250.000 euro possiamo stabilire condizioni diverse?
Sì, se si tratta di una locazione non abitativa e il locale non è qualificato di interesse storico con provvedimento regionale o comunale. Le condizioni derogatorie devono risultare da un contratto scritto.
La possibilità di concordare condizioni diverse vale anche per un albergo?
Sì, può valere anche per immobili adibiti ad attività alberghiera, purché ricorrano gli altri requisiti: canone annuo superiore a 250.000 euro, assenza della qualificazione di interesse storico e contratto scritto.