Art. 32 L. 392/1978 · ISTAT FOI
Adeguamento canone ISTAT
Calcola il nuovo canone di affitto applicando l'indice ISTAT FOI con rivalutazione al 100% o 75% secondo la legge.
Testo delle norme
- Equo Canone: art. 32
Approfondimento
Come funziona
Lo strumento applica al tuo canone attuale la variazione dell'Indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) tra il mese di partenza e il mese di arrivo che indichi.
Il calcolo avviene in tre passaggi:
- **Inserimento dati base**: canone attuale, mese/anno dell'indice di partenza e mese/anno dell'indice di arrivo (tipicamente a un anno di distanza).
- **Scelta della percentuale di rivalutazione**: 100% (rivalutazione integrale) oppure 75%, a seconda di quanto previsto dal contratto — per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione il 75% è anche il tetto massimo di legge (art. 32 L. 392/1978).
- **Calcolo automatico**: il sistema legge gli indici FOI ufficiali dei due mesi, calcola la variazione percentuale (arrotondata a 1 decimale, come pubblicata da ISTAT), la applica nella misura contrattuale e arrotonda l'aumento al centesimo.
L'indice FOI è pubblicato mensilmente dall'ISTAT ed è lo strumento più diffuso per la rivalutazione contrattuale in Italia. La percentuale (100% o 75%) dipende dalle clausole del vostro contratto.
Esempio pratico
Supponi di avere un canone di € 650 mensili, con indice di partenza dicembre 2024 (120,2) e indice di arrivo dicembre 2025 (121,5), rivalutazione al 75% (tetto di legge per uso diverso dall'abitazione).
Variazione dell'indice FOI: +1,1% (arrotondata a 1 decimale, come pubblicata ISTAT).
Variazione applicata al 75%: 1,1% × 0,75 = 0,825%
Aumento: € 650 × 0,825% = € 5,36
Il nuovo canone mensile sarà € 655,36.
Cosa ti serve
Per usare il calcolatore devi avere:
- **Canone attuale (importo mensile)**: indicato nella ricevuta di versamento, nella comunicazione del proprietario o nel contratto di locazione.
- **Mese/anno dell'indice di partenza**: normalmente il mese dell'ultimo adeguamento (o della decorrenza del contratto).
- **Mese/anno dell'indice di arrivo**: quello a cui riferire la nuova rivalutazione (tipicamente a un anno di distanza dal precedente).
- **Percentuale di adeguamento**: 100% o 75%, secondo quanto previsto dal contratto — per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione il 75% è anche il tetto massimo di legge (art. 32 L. 392/1978).
Gli indici ISTAT FOI aggiornati sono caricati automaticamente nello strumento.
Quando usare questo strumento
Usa questo calcolatore quando:
- Devi comunicare a un inquilino (se sei proprietario) il nuovo canone per l'anno successivo e vuoi verificare che il calcolo rispetti la normativa.
- Ricevi una comunicazione di adeguamento e desideri controllare la correttezza matematica dell'importo proposto.
- Sei parte di una controversia contrattuale sul canone e hai bisogno di una base di calcolo certificata.
Non usare questo strumento se:
- Il tuo contratto contiene clausole particolari di rivalutazione diverse (es. rivalutazione annuale con scaglioni, indice diverso da FOI, oppure congelamento del canone): in questi casi rivolgersi a un consulente.
- Hai dubbi sulla liceità della clausola di adeguamento (es. mancanza di informazioni trasparenti): consulta la normativa sulla trasparenza contrattuale o una struttura di tutela del consumatore.
Normativa di riferimento
- [Art. 32 L. 392/1978](/biblioteca/legge-equo-canone/art-32) — per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione fissa il tetto massimo del 75% della variazione ISTAT applicabile all'adeguamento del canone.
- **ISTAT — Indice FOI** (Famiglie di Operai e Impiegati): indice ufficiale pubblicato mensilmente, utilizzato come parametro standard per la rivalutazione dei contratti di locazione.
- Per le locazioni ad uso abitativo la percentuale di adeguamento è quella pattuita nel contratto: la legge sulle locazioni abitative non ne fissa la misura.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra rivalutazione al 100% e al 75%?
La rivalutazione al 100% applica integralmente la variazione ISTAT registrata. La rivalutazione al 75% applica solo il 75% della variazione, riducendo l'aumento. Per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione il 75% è anche il tetto massimo di legge (art. 32 L. 392/1978); per l'uso abitativo la percentuale è quella pattuita liberamente in contratto.
L'indice FOI è lo stesso per tutti i contratti di locazione?
No. Il FOI è lo standard più diffuso per le locazioni, ma alcuni contratti possono prevedere un indice diverso o una percentuale diversa. Verifica sempre il contratto: questo strumento calcola solo sull'indice FOI.
Come si calcolano gli indici se il mese non è ancora uscito?
L'ISTAT pubblica gli indici FOI entro i 15 giorni del mese successivo. Se l'aggiornamento è imminente e i dati non sono ancora ufficiali, usa gli ultimi indici disponibili e fai un ricalcolo quando i nuovi dati escono.
Il calcolo dell'ISTAT è legalmente vincolante?
Sì, se il contratto prevede esplicitamente l'uso dell'indice ISTAT FOI. Lo strumento fornisce il calcolo corretto secondo la normativa; se il proprietario applica un canone diverso senza giustificazione, l'inquilino può contestarlo.
Come faccio a sapere se il proprietario ha diritto ad aggiornare il canone?
Il contratto deve contenere una clausola di adeguamento. Se assente, il canone non può essere modificato unilateralmente dal proprietario. Verifica l'atto di locazione: se non c'è clausola, contesta l'aumento.
Posso chiedere al proprietario di non aggiornare il canone?
L'adeguamento ISTAT è facoltativo per il proprietario, non obbligatorio. Se il contratto lo prevede, il proprietario può scegliere di non applicarlo; ma non può applicarne uno superiore a quello ISTAT previsto.
Che accade se il proprietario applica un aumento superiore a quello ISTAT?
È illecito se contrasta con la clausola di adeguamento. Puoi contestare presso il giudice di pace o una struttura di tutela. Conserva sempre le comunicazioni scritte dell'aumento ricevute.
L'arrotondamento è sempre al centesimo?
Sì. Il calcolo del canone aggiornato si arrotonda al centesimo più prossimo secondo le regole matematiche standard.