Calcolo surroga mutuo

Come funziona

La surroga (o surrogazione) è il passaggio del finanziamento a un'altra banca, che subentra nel contratto e nelle garanzie del mutuo con condizioni diverse. Il calcolatore mette a confronto due piani a tasso fisso sullo stesso debito residuo:

1. il **mutuo attuale**: debito residuo, tasso attuale e durata residua;
2. il **mutuo in surroga**: nuovo tasso e nuova durata.

Per ciascuno calcola la rata mensile (metodo francese) e gli interessi totali fino a scadenza. Poi mostra il risparmio mensile (rata attuale meno rata nuova), il risparmio totale sugli interessi e un esito che dice se l'operazione conviene.

Non ci sono costi da inserire, perché per l'[art. 120-quater TUB](/biblioteca/testo-unico-bancario/art-120-quater) la surroga è gratuita: sono esclusi penali e altri oneri (comma 3) e non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali (comma 4). Le durate si inseriscono in anni o in mesi.

Esempio pratico

Hai 120.000 euro di debito residuo, 20 anni di durata residua e un tasso del 4%. Una banca propone la surroga al 3%, sempre su 20 anni. Il calcolatore mostra:

• rata attuale 727,18 euro, rata nuova 665,52 euro, con un risparmio di 61,66 euro al mese;
• interessi residui di 54.521,86 euro contro 39.723,83 euro, con un risparmio totale di 14.798,03 euro.

Se invece allunghi la durata, la rata scende ma gli interessi totali possono salire. Con 100.000 euro di residuo, 15 anni al 3,5% e una surroga al 2,5% su 20 anni, la rata passa da 714,88 a 529,90 euro (184,98 euro al mese in meno): il calcolatore mostra anche quanto cambiano gli interessi complessivi. E se il nuovo tasso è più alto (per esempio dal 2% al 3,5% su 60.000 euro e 8 anni) la rata sale di 40,63 euro al mese e l'operazione non conviene.

Cosa ti serve

Cinque dati:

• **Debito residuo** del mutuo attuale: il capitale che devi ancora restituire, non l'importo originario. Lo trovi nell'ultimo piano di ammortamento o nell'estratto del finanziatore; se hai solo i dati originari, puoi ricavarlo con il [calcolo dell'ammortamento](/strumenti/finanza-credito/calcolo-ammortamento).
• **Durata residua** del mutuo attuale, in anni o in mesi.
• **Tasso attuale** (%), fisso.
• **Nuovo tasso** (%) proposto dalla banca subentrante.
• **Nuova durata**, in anni o in mesi.

Quando usare questo strumento

Usa il calcolatore quando hai ricevuto una proposta di surroga e vuoi capire quanto cambia la rata e quanti interessi risparmi prima di decidere, oppure quando vuoi confrontare più offerte sullo stesso debito residuo.

Tieni presente i limiti:

• il calcolo vale per **mutui a tasso fisso**: con un tasso variabile il confronto cambia a ogni revisione;
• la disciplina dell'art. 120-quater si applica ai contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con **persone fisiche o microimprese** e non si applica ai contratti di leasing (comma 9);
• il calcolatore non tiene conto di tassi futuri né di eventuali altri costi accessori non legati alla surroga, come l'assicurazione.

Normativa di riferimento

• [Art. 120-quater TUB (D.Lgs. 385/1993)](/biblioteca/testo-unico-bancario/art-120-quater): la surrogazione trasferisce il contratto alle condizioni stipulate con l'intermediario subentrante, senza penali e altri oneri (comma 3), né spese o commissioni per concessione, istruttoria e accertamenti catastali (comma 4). È nullo ogni patto che la impedisca o la renda onerosa (comma 6). Deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta della banca subentrante al finanziatore originario di comunicare il debito residuo (comma 7). Non fa venire meno i benefici fiscali (comma 8).