DPR 23/3/1998 n. 138, all. C · Manuale OMI

Calcolo superficie commerciale

Calcola la superficie commerciale di un'abitazione con i criteri dell'allegato C al DPR 138/1998, arrotondata al metro quadrato.

Parti dalla superficie lorda, muri inclusi (max 50 cm; in comunione 50% fino a 25 cm). Vale per abitazioni A/1-A/6: ville, uffici e negozi hanno regole diverse.

Approfondimento

Come funziona

Lo strumento applica i criteri dell'allegato C al DPR 23 marzo 1998 n. 138 per le abitazioni (gruppo R), ripresi anche dal Manuale della Banca dati OMI. Le superfici si misurano al lordo dei muri e si pesano così:

  • **Vani principali e accessori a servizio diretto (100%)**: camere, soggiorno, cucina, più bagni, ripostigli, ingressi e corridoi.
  • **Cantine, soffitte e simili (50% o 25%)**: 50% se comunicano con i vani principali, 25% se non comunicano.
  • **Balconi e terrazzi (30% o 15%)**: 30% fino a 25 m² e 10% sulla parte eccedente se comunicanti; 15% fino a 25 m² e 5% oltre se non comunicanti.
  • **Giardini e aree scoperte di uso esclusivo (10% o 2%)**: 10% fino alla superficie dei vani, 2% sulla parte eccedente.

Le pertinenze e gli accessori indiretti entrano nel computo al massimo per metà della superficie dei vani. Il totale è arrotondato al metro quadrato.

Esempio pratico

Un appartamento ha 80 m² di vani principali e 15 m² di ingressi e corridoi (vani: 95 m²), un ripostiglio non comunicante di 5 m², un balcone comunicante di 12 m² e un giardino di 30 m².

Il calcolo è: 95 + 5 × 25% (1,25) + 12 × 30% (3,60) + 30 × 10% (3,00) = 102,85, cioè **103 m²** dopo l'arrotondamento.

Cosa ti serve

  • **Planimetria catastale o rilievo**: ti dà le superfici dei singoli ambienti.
  • **Superficie dei vani principali e accessori diretti**, misurata al lordo dei muri interni e perimetrali (fino a 50 cm di spessore; quelli in comunione contano al 50% fino a 25 cm), escluse le parti con altezza sotto 1,50 m.
  • **Superficie di cantine, soffitte, balconi, terrazzi e aree scoperte** di uso esclusivo, distinguendo quelle comunicanti con i vani da quelle non comunicanti.

Quando usare questo strumento

Usalo per avere la superficie di un'abitazione calcolata con i criteri del catasto, quando confronti annunci, stimi un prezzo al metro quadrato o prepari una trattativa.

Vale per abitazioni di tipo A/1-A/6: ville, uffici e negozi hanno regole diverse e non sono coperti. Per una perizia o per atti ufficiali rivolgiti a un tecnico abilitato.

Normativa di riferimento

Il riferimento è l'**allegato C al DPR 23 marzo 1998 n. 138** (norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, gruppo R), in vigore dal 27 maggio 1998. Il decreto fissa anche l'arrotondamento al metro quadrato.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra superficie commerciale e superficie utile?

La superficie utile è quella calpestabile dei locali. La superficie commerciale parte dalla superficie lorda dei vani, con i muri, e vi somma le pertinenze (cantine, balconi, giardini) ridotte con le percentuali dell'allegato C al DPR 138/1998.

Perché balconi e giardini pesano meno dei vani?

L'allegato C li considera pertinenze: i balconi e i terrazzi contano il 30% fino a 25 m² e il 10% oltre se comunicanti, il 15% e il 5% se non lo sono; le aree scoperte il 10% fino alla superficie dei vani e il 2% oltre.

Quanto vale una cantina o una soffitta?

Il 50% della superficie se comunica con i vani principali, per esempio una taverna con accesso interno, il 25% se non comunica. Le pertinenze e gli accessori indiretti entrano al massimo per metà della superficie dei vani.

Come si misurano i muri?

I muri interni e perimetrali esterni contano per intero fino a 50 cm di spessore, quelli in comunione al 50% fino a 25 cm. Le parti con altezza utile sotto 1,50 m non si contano. Inserisci quindi le superfici già al lordo dei muri.

Il risultato coincide con la superficie sulla visura catastale?

Se misuri e classifichi le superfici come fa l'allegato C, il metodo è lo stesso della superficie catastale e il risultato è arrotondato al metro quadrato. La visura può comunque differire se la planimetria è datata o se l'immobile è stato modificato.

Posso usare lo strumento per ville, uffici o negozi?

No. Lo strumento applica i criteri del gruppo R per le abitazioni A/1-A/6. Per le ville, per gli uffici e per i negozi l'allegato C prevede regole diverse, che non sono incluse.