DPR 131/1986 art. 52; L. 662/1996 art. 3 c. 48; DL 168/2004 art. 1-bis c. 7; D.Lgs. 346/1990 art. 34

Calcolo valore catastale

Calcola il valore catastale di un fabbricato dalla rendita: rendita × 1,05 × moltiplicatore, per registro, successioni e donazioni.

Calcola il valore dei soli fabbricati con rendita; per i terreni usa il reddito dominicale rivalutato del 25% per 90.

Testo delle norme

  • Imposta di Registro: art. 52
  • Imposte di Successione e Donazione: art. 34

Approfondimento

Come funziona

Il valore catastale è un valore convenzionale: la rendita catastale rivalutata del 5% (art. 3 c. 48 L. 662/1996) moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria. Il calcolo ha due passaggi:

  1. **Rivalutazione**: rendita × 1,05, una sola volta (non ogni anno).
  2. **Moltiplicatore**: 120 per le abitazioni (A tranne A/10) e per le categorie C diverse da C/1; 110 per la prima casa e le sue pertinenze C/2, C/6 e C/7; 140 per il gruppo B; 60 per A/10 e per il gruppo D; 40,8 per C/1 e per il gruppo E.

Il risultato è la base che si usa per l'imposta di successione e donazione, per le imposte ipotecaria e catastale e, se lo chiede l'acquirente persona fisica, per l'imposta di registro nella compravendita (prezzo-valore). Il 110 della prima casa non spetta alle abitazioni di lusso A/1, A/8 e A/9, che restano a 120.

Esempio pratico

Abitazione A/2 con rendita catastale di 500 euro, prima casa: 500 × 1,05 = 525; 525 × 110 = **57.750 euro**. Se non fosse prima casa il moltiplicatore sarebbe 120 e il valore 525 × 120 = 63.000 euro. Un opificio D/1 con rendita di 1.000 euro vale 1.000 × 1,05 × 60 = 63.000 euro.

Cosa ti serve

  • **Rendita catastale**: è nella visura catastale dell'immobile, che puoi ottenere dal sito dell'Agenzia delle Entrate.
  • **Categoria catastale**: indicata nella stessa visura (A/2, C/6, D/1 e così via).
  • **Prima casa**: la casella compare solo per le categorie a cui spetta il 110, cioè A/2-A/7, A/11 e le pertinenze C/2, C/6 e C/7.

Quando usare questo strumento

Usalo per stimare la base imponibile di una successione o di una donazione che comprende fabbricati, per il valore catastale di una compravendita con prezzo-valore o per controllare un calcolo del notaio. Non è una stima di mercato e non serve per un mutuo: le banche usano una perizia. Il calcolo riguarda i soli fabbricati con rendita; per i terreni si usa il reddito dominicale rivalutato del 25% per 90. Per l'imposta vera e propria vedi il [calcolo delle imposte di successione](/strumenti/successioni-famiglia/imposte-successione) e quello delle [imposte di compravendita](/strumenti/immobiliare/imposte-compravendita).

Normativa di riferimento

  • **Art. 52 DPR 131/1986**: valore degli immobili iscritti in catasto ai fini dell'imposta di registro, richiamato anche per successioni e donazioni.
  • **Art. 34 D.Lgs. 346/1990**: valore dei beni immobili nelle successioni.
  • **Art. 3 c. 48 L. 662/1996**: rivalutazione del 5% delle rendite dei fabbricati.
  • **Art. 1-bis c. 7 DL 168/2004**: aumento del 20% dei moltiplicatori, escluse le prime case.

Il testo degli articoli è nella [biblioteca](/biblioteca/testo-unico-imposta-registro).

Domande frequenti

Qual è la differenza tra valore catastale e valore di mercato?

Il valore catastale è un valore convenzionale, ottenuto dalla rendita con un coefficiente fisso, e serve solo a fini fiscali. Il valore di mercato è il prezzo che l'immobile otterrebbe in una vendita reale e può essere molto diverso. Per mutui e compravendite le banche e le parti guardano il secondo.

Dove trovo la rendita catastale?

Nella visura catastale, che l'Agenzia delle Entrate rilascia online con SPID, CIE o CNS, oppure presso gli uffici provinciali. La rendita è riportata anche nell'atto di acquisto e nella dichiarazione di successione precedente.

Quando si usa il moltiplicatore 110 e quando il 120?

Il 110 si applica alla prima casa (A/2-A/7, A/11) e alle sue pertinenze C/2, C/6 e C/7 quando spettano le agevolazioni prima casa. Il 120 vale per le altre abitazioni, per le abitazioni di lusso A/1, A/8 e A/9 anche se prima casa, e per le altre categorie C tranne C/1.

La rivalutazione del 5% si applica ogni anno?

No. La rendita dei fabbricati si rivaluta una sola volta del 5% (art. 3 c. 48 L. 662/1996), e il coefficiente 1,05 è già nel calcolo. Non dipende dall'anno e non è una rivalutazione ISTAT: la rendita resta la stessa nel tempo, salvo variazioni catastali.

Perché per un negozio o un capannone il moltiplicatore è più basso?

Perché la tabella è calibrata sulla rendita di ciascun gruppo: 40,8 per i negozi C/1 e per il gruppo E, 60 per gli uffici A/10 e per il gruppo D, contro 120 per le abitazioni. Le rendite di queste categorie sono in proporzione più alte, quindi il coefficiente è più basso.

Posso usare il valore catastale per un mutuo?

No. Il valore catastale non è una stima economica dell'immobile e le banche non lo usano per concedere un mutuo: fanno fare una perizia con criteri di mercato.

Questo calcolo vale anche per i terreni?

No, riguarda solo i fabbricati con rendita. Per i terreni (non edificabili) il valore si ottiene dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 90.