Art. 48 — Valore della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione
Per il trasferimento della proprietà gravata da diritto di usufrutto, uso o abitazione la base imponibile è costituita dalla differenza fra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, uso o abitazione. Il valore dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione e determinato a norma dell'art. 46, assumendo come annualità l'ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse , secondo quanto previsto dal medesimo articolo 46.
Note di aggiornamento (1)
(93) Il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 ha disposto (con l'art. 9, comma 3) che "Le disposizioni di cui al presente decreto hanno effetto a partire dal 1° gennaio 2025 e si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate o presentate per la registrazione a partire da tale data, nonché alle successioni aperte e agli atti a titolo gratuito fatti a partire da tale data".
Spiegazione
Quando si trasferisce un immobile mantenendo a favore di qualcuno l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione, ai fini dell’imposta si considera il valore della proprietà senza quel diritto e si sottrae il valore del diritto mantenuto. Quest’ultimo si calcola secondo i criteri dell’articolo 46. Per determinarlo, si assume come rendita annua il prodotto tra il valore della piena proprietà e il tasso legale di interesse.
Perché esiste questa norma
La norma distingue il valore della proprietà trasferita da quello del diritto che continua a gravarla. In questo modo la base imponibile tiene conto del fatto che chi acquista la nuda proprietà non ottiene subito tutti i poteri e i benefici connessi alla piena proprietà.
Domande frequenti
Se vendo la nuda proprietà della casa ma tengo l’usufrutto, su quale valore si calcola l’imposta?
La base imponibile è la differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto, calcolato secondo i criteri dell’articolo 46.
La regola vale anche se sulla casa è riservato un diritto di abitazione?
Sì. La disposizione riguarda il trasferimento della proprietà gravata da usufrutto, uso o abitazione.
Come si determina la rendita annua usata per calcolare il valore del diritto?
Si moltiplica il valore della piena proprietà per il tasso legale di interesse; gli ulteriori criteri sono quelli dell’articolo 46.
Se la piena proprietà vale 200.000 euro e il diritto mantenuto vale 60.000 euro, qual è la base imponibile?
Applicando la regola, la base imponibile è 140.000 euro, cioè la differenza tra i due valori.
Se trasferisco una casa senza riservare a nessuno usufrutto, uso o abitazione, si applica questo calcolo?
No. Questa disposizione riguarda il trasferimento di una proprietà gravata da uno di quei diritti.